Високите цени на жилищата и повишената несигурност накараха част от купувачите у нас да се отдръпнат от пазара и да изчакат. В резултат на това интересът за покупка на жилища намалява заедно с обема на продажбите, което е сигурен знак за започнало охлаждане на пазара, съобщава агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties в свой анализ за третото тримесечие. Скъпите и некачествени жилища у нас отказват хората да купуват
Високата инфлация накара цените на жилищата да ускорят темпа си на растеж от 8-10% през 2021 г. до над 20% през 2022 г. През цялата година беше налице търсене, но недостатъчно предлагане и дори сега голяма част от търсенето остава незадоволено. На този фон разрешителните за строеж на нови жилищни сгради бележат рекордни ръстове. Само през третото тримесечие в София са издадени 450 одобрения за нови сгради, което е значително над средните нива за града и е рекордно високо, откакто съществува статистиката от 2005 г. Бум на новите жилища в страната. Има ли кой да купува?
Доколкото разрешителните за строеж са един от ранните индикатори за предстоящи промени в цикъла на развитие, може да сме оптимисти за жилищния пазар през 2023 г. – посоката все още е възходяща, се казва още в анализа на компанията.

София – рекордьор в цените
Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база реално сключени сделки по данни на Bulgarian Properties, е 1470 евро/кв. м. при 1425 евро/кв. м. през второто тримесечие и 1200 евро/кв. м. година по-рано. Това е рекорден номинален ръст на цените в София от 23% на годишна база. „Доста над очакваните нива за тази година и стойности, каквито не сме виждали от 2008 г.“, отбелязва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. Жилищата поскъпнаха страшно много. Има ли имотен балон у нас?
За година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро. Охлаждането обаче вече е налице, тъй като тримесечното нарастване на цените е около 3% и се забавя от над 11% в началото на годината и 5% през второто тримесечие. Задава се охлаждане на жилищния пазар. С колко ще паднат цените?
За да стане ясен реалният растеж на цените на жилищата, трябва да се приспадне инфлацията. Така на практика поскъпването на жилищата в София е 6,36% на годишна база. Големият ръст на цените от над 20% през 2022 г. се дължи главно на високия темп на нарастване на общото ценово равнище, докато реалният растеж е много по-близо до очакваното развитие на пазара.
В края на 2021 г. бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и сега жилищата в София се продават с около 200 евро/кв. м. над тези нива. Средната обща цена на купените апартаменти през третото тримесечие е 115 900 евро. Според анализа на Bulgarian Properties това е задържане на нивата на крайния бюджет на покупка през последните периоди, което е знак, че е достигната връхна точка, над която купувачите са по-малко склонни да купуват. Експерт: Идва краят на високите цени на жилищата у нас
Потвърждават го и данните на Агенцията по вписванията за третото тримесечие, които показват спад на сделките със 7,23% за цялата страна и 15,23% в София. Това е първи спад на годишна база след замръзването на пазара в началото на пандемията през пролетта на 2020 г. Намалението е на фона на постигнатите рекордни продажби през 2021 г., когато бяха отчетени ръстове с между 20% и 30%. Според Стойкова започналото забавяне и охлаждане на пазара е по-скоро завръщане към нормалното му развитие, прекъснато от пандемията и силно ускорено през 2021 г. Първи спад на сделките с имоти у нас от пандемията насам

Лихвите и месечните вноски ще растат
Очакванията на консултантската компания са за плавен ръст на лихвените проценти, който да не промени драстично месечните вноски на кредитополучателите. С колко ще се вдигнат вноските по жилищните кредити?
Лихвените проценти по жилищните кредити в лева, които са 97% от изтеглените жилищни кредити, продължиха да спадат и през третото тримесечие. Към септември те са на най-ниското си средно ниво – 2,46% по данни на БНБ. Това, заедно с по-големия размер на кредитите, които се теглят заради повишените цени на имотите, определя продължаващия голям темп на нарастване на отпуснатите жилищни кредити – с 28% за деветмесечието спрямо година по-рано. Но и тук има леко забавяне на темпа на растеж – спрямо рекордните близо 40% нарастване през 2021 г.

Колко достъпни са жилищата в София
Доходите са друг основен фактор за жилищния пазар, а тяхното влияние измерваме чрез т.нар.  коефициент на достъпност, който съпоставя на цената на квадратен метър жилищна площ и средната месечна работна заплата.
Коефициентът на достъпност на Bulgarian Properties през третото тримесечие на 2022 г. е 1.2. Той нараства и се връща на нивата от началото на 2020 г., което показва плавно понижение на достъпността на жилищата в столицата. В момента за покупката на 1 кв. м жилище в София са нужни около 1.2 средни месечни софийски заплати. За сравнение, в предходния пик на пазара през 2008 г. са били нужни 3.4 месечни заплати за покупката на същата площ. Каква заплата трябва да вземаме, за да си купим жилище на кредит?

Кои са най-желаните квартали в София?
През 2022 г. кварталите с най-бързо развитие и най-много сключени сделки са „Банишора“, „Зона Б-5“ и „Зона Б-18“, където се изграждат редица нови комплекси и сгради ново строителство. „Те променят изцяло облика им и ги превръщат в много добро решение за хората, търсещи нов дом на комуникативно централно място в столицата“, посочва Стойкова. Имотите в София продължават да поскъпват, ето кои са най-желаните квартали
Друга предпочитана зона през 2022 г. е „Малинова долина“, където също се изграждат много нови сгради, предимно ниско строителство. Средата, новата инфраструктура и близостта до Студентски град и множество удобства в съчетание с все още ниските цени за южен квартал на София превръщат „Малинова долина“ в хит през тази година. Плащаме поне 1000 евро на кв. метър за жилище в София
Средните цени в най-популярните квартали през 3-ото тримесечие на 2022 г. на база реално сключени сделки са:
Банишора – 1410 евро/кв. м;
Зона Б-18 – 1600 евро/кв. м;
Малинова долина – 1290 евро/кв. м;
Кръстова вада – 1600 евро/кв. м;
Манастирски ливади – 1600 евро/кв. м.
Делът на закупените двустайни апартаменти продължава да нараства през третото тримесечие и достига 72% дял спрямо 50% през предходни периоди. Тристайните жилища съставляват 22% от покупките, а четиристайните се върнаха на нива около 5%. Забавя се търсенето на висок клас имоти у нас, какви жилища търсим?
Тези данни ярко контрастират с тенденциите през 2020 и 2021 г., когато пандемията накара хората да се насочат към по-големи жилища, които разполагат с повече стаи и са по-комфортни.

Интересът към двустайните жилища се връща, тъй като през 2022 г. преобладават покупките с цел вложение и инвестиция за предпазване от инфлацията. Високите цени вероятно също са накарали някои купувачи да преосмислят търсенето си и да се насочат към по-малки жилища с по-ниска крайна цена. Забавя се търсенето на висок клас имоти у нас, какви жилища търсим?
Средната площ на купените жилища е 78 кв. м. – спад от средно 90 кв. м. в предходни периоди, което отново потвърждава тенденцията за купуване на по-малки жилища. Най-купувани са апартаменти на 4-ти и 5-ти етаж, като над 60% от тях са с централно парно отопление. София: Търсят се все повече нови жилища, но са и по-скъпи
Средното време на престой за пазара продължава да е изключително кратко – средно 30 дни, като често продажбите се случват в рамките на до 1 седмица. Затова може да се каже, че все още имаме пазар, доминиран от продавачите, който не дава основание и за постигане на отстъпки от офертните цени.
ОЩЕ ПО ТЕМАТА:
Как ще се отрази на имотния пазар у нас вдигането на лихвите?
Какво се случва с пазара и цените на жилищата у нас?
Над 50% от сделките за жилище се плащат с готови пари
В кои градове има най-много сделки с имоти?
Какво трябва да знаете, ако искате да продадете жилището си максимално скъпо?