Мечтата за инвеститорите е кошмар за гражданите, които искат да си купят собствено жилище. Така може да се резюмират тенденциите на жилищния пазар в Европа в последните години. В 27-те страни членки на ЕС цените на жилищата са скочили средно с почти 40% между 2015 и 2021 г. и макар че степента на поскъпване варира в отделните страни, малко са случаите когато цените намаляват номинално, пише изданието Investigate-Europe.eu.
Факторите, които влияят на цените на жилищата в Европа, са много, а благоприятните данъчни политики за сектора на недвижимите имоти са изиграли своята роля за динамиката на жилищния пазар. Купуването на жилища на пауза: Кой ще купува догодина?
„Няма съмнение, че цените на жилищата са раздути от данъчните облекчения. Строителните предприемачи се възползват от данъчни облекчения, които не са от полза за икономиката и често международни инвеститори държат имоти като инвестиционен клас, за да се възползват от тях“, посочва Джон Кристенсен, съосновател на Tax Justice Network.
Наемите се увеличават по-скромно, само с 8 на сто за същия период. Ръстът е почти еднакъв с кулумативната инфлация през периода. Тоест, макар че наемите в страните членки на ЕС растат, те още са същите като през 2015 г.
Секторът на имотите под наем не е така гъвкав, затова цените растат по-бавно от тези на жилищата. Но те все пак се увеличават в дългосрочен план, така че може да се очаква още едно значително поскъпване. Същевременно цените на жилищата значително вървят нагоре в последните години и заради промяната в поведението на инвеститорите. Жилищните имоти все повече се считат за инвестиционен клас активи. Наемите в София отново растат, какви жилища се търсят

Спрямо 2010 г. цените на жилищата намаляват само в 3 страни членки на ЕС от Южна Европа – Италия, Испания и Кипър. Във всички останали, както и във Великобритания и Норвегия, цените на жилищата са нараснали от 2010 г. насам с по-бързи темпове от инфлацията и средния ръст на заплатите. В Естония цените на жилищата са се увеличили с почти 2,5 пъти за 10 години. А в Унгария, Люксембург, Латвия и Австрия почти са се удвоили.
Германия и скандинавските страни също имат значителен ръст. Освен това там разполагаемите доходи не са се повишили много през периода, както в Унгария или Естония, например. Страните с най-голям риск от спад на цените на жилищата. Къде е България?
В доклада си за жилищния пазар в края на ноември Унгарската централна банка публикува графика за значението на тези цени на жилищата. Графиката показва колко години спестявания на средната заплата в една страна са нужни, за да се купи апартамент от 75 кв. метра в столицата при настоящите цени на кв. метър (в изчислението е прието, че цялата годишна заплата е за жилището).
Разликите са големи. В Прага, Братислава и Париж хората трябва да спестяват средната си годишна заплата над 20 години, за да си купят собствено жилище. В Осло и Рим са нужни около 10 години, а в Дъблин, Брюксел и Никозия – под 10 години. Дори в последните случаи това не е вариант без тегленето на кредит или продажбата на наследствен имот.
Данните са за третото тримесечие на тази година. Спрямо 2021 г. нужното време за купуване на собствен дом е спаднало само в 6 от 28-те столици.
В по-дългосрочен план ръстът също е значителен. Според по-ранни данни на Унгарската централна банка, в Будапеща служител е трябвало да спестява средната си годишна заплата 6,3 години за апартамент от вторичния пазар през 2012 г. и 9,2 години за ново жилище. В края на 2022 г. годините са 18. Цените на жилищата достигнаха своя връх. Пътят вече е само надолу

От двете страни на Желязната завеса
В страните членки на ЕС процентът на хората, живеещи в собствен дом, и процентът на наемателите варира значително. В бившите социалистически страни делът на собствениците е около или над 90%, а в западните и северните страни е по-нисък. Голямо изключение са немскоезичните страни – Германия, Австрия и Швейцария, както и Дания, където почти 50% от хората живеят под наем, а останалите 50% – в собствени жилища. Българите са сред първите в Европа по собствени жилища
Затова ръстът на цените на жилищата означава различни неща в Румъния и в Германия например. Но навсякъде важи изводът, че е все по-трудно да притежаваш жилище. В това отношение Източна Европа още е с по-добра позиция, предвид факта, че е по-лесно да станеш собственик, ако наследиш имота. Но страните в Западна и Северна Европа са с по-високи нива на задлъжнялост на домакинствата, според данни на ЕЦБ. Основните лихви там са по-ниски, следователно хората там могат да купуват повече при по-добри условия.
Много хора обае не наследяват жилищно богатство и не могат или не искат да изтеглят заем. Затова са принудени да навлязат на наемния пазар.
Разбивка по страни сочи, че ръстът на наемите изостава от този на цените на жилищата. В Ирландия, Унгария, Литва и Естония наемите са скочили с около 30%, но месечните разполагаеми доходи са нараснали повече в 4-те страни, което прави жилищата по-достъпни, въпреки по-високите цени. Наемите в София тръгнаха нагоре. Какви имоти се търсят и какви се предлагат?

Това обаче не е знак, че положението се подобрява. Сред международните изследователи има консенсус, че месечните наеми обикновено изостават с 5% до 7% от ръста на цените на жилищата. Като това е в дългосрочен план и цените на наемите още не са тръгнали по пътя на резките повишения от последните години. Но е само въпрос на време.
Eurostat не събира данни за доходите на наемателите, но според национални данни собствениците печелят повече от наемателите. Затова не може да се каже, че наемите са станали по-достъпни. Ежедневният опит също не показва такава тенденция, защото хората, чиито доходи не са нараснали така бързо в последните години, обикновено живеят под наем. Това е отразено и в индекса на Eurostat за жилищните разходи като прекомерно бреме.
Този индекс показва какъв е делът на хората, които дават най-малко 40% от доходите си за жилище. През 2021 г. 50% от наемателите на пазара в страните членки на ЕС са били в тази група спрямо едва 11,5% от собствениците, които не изплащат дългове. Гърция е в най-лошата страна за наемателите, като 96,6% от тях заделят минимум 40% от доходите си за жилище. В Нидерландия жилищните разходи са свръхбреме за над 80% от наемателите. В Гърция идва нова криза – все по-скъпите наеми
Големи различия има и по доходи на населението. 1/3 от хората от групата на 20-те процента с най-ниски доходи, са претоварени от разходите си за жилище спрямо едва 0,6% от най-богатите 20%.

Всяка година Eurostat и Международната служба за възнаграждения и пенсии публикуват доклад със средните наеми в столиците. Обект на наблюдение са централни апартаменти с добра локация, построени или ремонтирани в последните 10 години. Тоест получените средни цени са по-високи от обичайното средно ниво в градовете. Въпреки това разликите са удивителни.
В почти всички страни едностайните апартаменти под наем са недостъпни за хора със средни доходи. В Брюксел и Никозия те трябва да заделят 41% от средната си заплата за едностаен апартамент. Следователно дори в най-достъпните градове всеки със средни доходи, който иска да наеме такъв апартамент, автоматично става претоварен с жилищни разходи.
В Атина, Лисабон, Букурещ и Загреб хората трябва да заделят повече от годишния си доход за наем. Затова там е невъзможно човек със средни доходи да живее самостоятелно в едностайно жилище с добра локация и след ремонт.
Във Варшава 63% от средната заплата отива за наем на едностаен апартамент на средна цена, а в Прага и Братислава – 55%. В Будапеща пък е необходима почти половината от заплатата. Само във Виена хората заделят под 25% от доходите си за жилище под наем. Каква заплата трябва да вземаме, за да си купим жилище на кредит?
ОЩЕ ПО ТЕМАТА:
София е сред градовете с най-бърз ръст на цените на имотите
Налагат строг контрол на наемите в Барселона
Берлин може да замрази цените на наемите