През последните години продажбите на жилища у нас се случват най-вече в четирите най-големи града – София, Пловдив, Варна и Бургас. За последните 10 години броят на сделките не се е променил особено, но продадените имоти в големите градове в момента са с 26 000 – 27 000 повече, което показва отчетлив приток на хора към тях. Ето как изглежда пазарът на недвижими имоти в големите градове
Това се дължи на желанието на българите да живеят и работят в големите градове, тъй като там има много по-добри възможности, обясни Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС Недвижими имоти, която представи годишния анализ на компанията за пазара на жилища у нас. Кои български градове привличат хора?

Цените в големите градове растат устремно – с общо 30-40% през последните 2 години, главно заради инфлацията, голямото търсене и все още евтините банкови кредити. За изминалата 2022 година жилищата във Варна са поскъпнали с близо 32%, в София – с 25%, а в Пловдив и Бургас – с по над 17%. Това е най-големият скок в цените за последното десетилетие. Жилищата поскъпнаха страшно много. Има ли имотен балон у нас?
Лидерът София

София остава безапелационен лидер на пазара на имоти, но жилищата в най-големия град у нас започват да стават много скъпи. С впечатляващите 44,4% (500 евро) на квадратен метър е скочила цената на жилищата в столицата за последните 2 години. Ако през 2020 г. 1 кв. м в столицата е струвал средно 1144 евро, то през 2022 г. цената му е нараснала до 1652 евро. Това означава, че само в рамките на 24 месеца двустаен апартамент от 60-70 кв. м е поскъпнал с 30-35 000 евро. Сега ли е момента за апартамента? Ще паднат ли цените на жилищата?
Цените се увеличават най-много в развиващите се квартали, където има най-много ново строителство като „Витоша“, „Манастирски ливади“, „Овча купел“. Може би е изненадващо, но най-голямо е покачването в „Хаджи Димитър“ и „Обеля“ – над 40%. Заради големия скок средната цена в „Хаджи Димитър“ надмина тази в „Манастирски ливади“ и вече гони цените във „Витоша“ и „Младост“. София: Търсят се все повече нови жилища, но са и по-скъпи
Най-скъпи и най-евтини столични квартали
Най-скъпият квартал в столицата е „Яворов“, където цената е скочила с 34% за последната година до над 2650 евро на кв. метър. След него се нареждат „Иван Вазов“ – 2450 евро/кв. м и „Лозенец“ – 2374 евро/кв. м. Жилищата в тези три столични квартала са по-скъпи дори от тези в центъра. Имотите в София продължават да поскъпват, ето кои са най-желаните квартали
Най-евтините райони са „Обеля“, „Надежда“, „Люлин“ и „Красна поляна“, където имотите все още струват под 1400 евро/кв. м. Те са значително по-достъпни от райони като Изгрев, Дианабад, Изток и Красно село, където цените са около 2000 евро/кв. м. Кои са най-евтините квартали в София?

София е единственият град у нас, където над 50% от сделките се финансират с ипотечен кредит заради високите цени. Каква заплата трябва да вземаме, за да си купим жилище на кредит?
В момента купувачите и продавачите у нас са относително поравно. Преди пандемията търсенето е било доста по-голямо от предлагането и е имало по трима купувачи за един имот. Сега има по един купувач на имот.
Интересно е, че в столицата все още много апартаменти стоят празни, според данните на НСИ от последното преброяване те са точно толкова колкото са населените. „Ако тези жилища някак излязат на имотния пазар, това би било истински катаклизъм“, казва Тенекеджиева.
Подценени райони в София
Подобно на всеки друг пазар, имотният пазар в България се движи от определени тенденции, които понякога изненадват специалистите. „Ако бяхте питали някой имотен експерт преди 10 години за Кръстова вада или Манастирски ливади, най-вероятно никога нямаше да преположи, че ще станат едни от най-желаните райони. Но ето, че се случи.“, казва Тенекеджиева пред Expert.bg.
Шефката на АДРЕС посочи „Сухата река“ и „Левски-Г“ като подценени райони на столицата, които имат голям потенциал за развитие. „Не знам дали хора, които от години са в София, биха си купили жилище там. Но има метро, а цените са сравнително по-ниски.“, отбелязва тя. Плащаме поне 1000 евро на кв. метър за жилище в София
Именно метрото продължава да е един от главните фактори при избора на място за живеене в столицата. „Ако сега идвате да живеете в София, не знаете къде ще работите, един от основните фактори е как ще се придвижвате до останалите части на столицата – неизвестно къде.“, посочва Гергана Тенекеджиева.
Бързорастящата Варна

Варна също се отличава с много динамичен пазар на имоти – тя е единственият град, в който през 2022 година няма спад на сделките с имоти и има значителен ръст на цените – близо 32%. Жилищата в града са поскъпнали с цели 43% (375 евро/кв. м) за последните 2 години, което е вторият най-голям ръст след този в София. Това се дължи на големия приток на хора от близките градове. „Морската столица разполага с добри университети, развит туризъм, фактор е и миграцията между града и околните населени места.“, изтъква шефката на АДРЕС.
За последното десетилетие имотният пазар в града сериозно се е променил. „При предходната криза Варна се делеше на градска и ваканционна част. В момента Варна е изцяло градска част в много голям мащаб – заради лесния достъп до всички части на града ваканционните квартали се превърнаха в квартали за живеене, където има добри проекти. Точно заради това там се отчита толкова висок ръст на цените.“, обяснява Тенекеджиева.
По думите ѝ във Варна има много млади хора, както и хора със спестявания, които си купуват имоти. „Варна се позиционира като място с рентабилни инвестиционни възможности“, пояснява Тенекеджиева.
Бургас – рай за инвестиция

Бургас e гpaдът, където най-често се купуват имoти с цел инвecтиция – 45% oт вcичĸи сделки ca c тaзи цeл. Πaзapът тaм бeше в пpяĸa ĸoнĸypeнция c Несебър, в ĸoйтo се oтчeтe рекорден ръст нa cдeлĸитe (37%). Бургас привлича все повече купувачи, които иначе биха си купили жилище в Несебър и околните курорти. Най-търсени са двустайните жилища, а над 60% от сделките се реализират в рамките на един месец. Заради руснаците: Морските курорти изпревариха Бургас по продажби на имоти
Интересен факт е, че близо 70% от сделките в Бургас се плащат с готови пари. „Причината е в цените. Много от покупките са с цел инвестиция – купувачите имат спестени пари и искат да ги вложат в имот.“, посочва Гергана Тенекеджиева.

Жилищата в морския град остават най-евтините от четирите големи български града. За последните 2 години цените им са нараснали 29,4%, но средната цена все още е под 1000 евро/кв. метър.
Най-желаният район в морския град остава жк Лазур – цените там са скочили с 30% за миналата година и достигат 1400 евро/кв. м, изпреварвайки дори тези в центъра. Все повече купувачи се насочват и към съседния квартал Зорница. „Общината има план да развива онази част от Морската градина, която започва откъм Зорница, което със сигурност ще направи квартала още по-привлекателен за купувачите.“, отбелязва Тенекеджиева пред Expert.bg.
Значителен интерес предизвикат и кварталите Славейков и Изгрев, където има бум на строителство на големи сгради. Най-много сделки обаче има в Меден рудник, най-вече заради големия брой сгради ново строителство и фактът, че той остава един от най-евтините квартали в големите градове в страната. Българи изкупиха имотите по морето
Развиващият се Пловдив

През последните 10 години Пловдив претърпя изключително динамично икономическо развитие и ръст на доходите, което доведе до повишаване в общия стандарт на града и сериозно развитие на жилищния пазар. Купувачите там са както местни жители, така и чужди граждани и българи от чужбина. Жилищата в Града под тепетата са поскъпнали с 32,4% (238 евро/кв. м) за последните 2 години, което е третият най-голям ръст у нас.
През 2022 година пловдивският жилищен пазар е динамичен. В началото на годината купувачите в Пловдив много по-бавно са се решавали на покупка, но с всяко следващо тримесечие са ставали все по-решителни. През последните 3 месеца са действали спешно и категорично, като в 3/4 от случаите им е бил нужен само около месец, за да сключат сделка.
Много сериозен ръст на цените (25%) има в Смирненски заради мащабното ново строителство. Районът изпреварва Южен и Тракия и вече гони най-скъпия жилищен район – центъра. Най-голямото поскъпване на имотите обаче е в Кършиака и Кючук Париж.
Тристайните жилища в Пловдив все още доминират над двустайните, а малко над 30% от покупките се осъществяват с кредит, покриващ между 80% и 100% от крайната стойност на сделката.
ОЩЕ ПО ТЕМАТА:
Цените на жилищата достигнаха своя връх. Пътят вече е само надолу
Задава се охлаждане на жилищния пазар. С колко ще паднат цените?
Експерт: Идва краят на високите цени на жилищата у нас
Имотите поевтиняват в два от най-желаните квартали на София
В кои градове има най-много сделки с имоти?
Кои квартали са сред най-луксозните за живеене в София?
Колко струва жилище по морето, какви имоти се търсят?
Криза ли? Продажбите на жилища в София бележат внушителен ръст